Come Disdire il Contratto d’Affitto

Disdire un contratto d’affitto significa sciogliere anticipatamente, o impedirne il rinnovo alla scadenza, un rapporto di locazione regolato dal Codice civile e da normative speciali quali la legge n. 392 del 1978 (locazioni uso diverso) e la legge n. 431 del 1998 (locazioni abitative). Nel linguaggio corrente si parla di “disdetta”, ma tecnicamente occorre distinguere fra la disdetta del locatore, che opera solo alle scadenze fissate dal contratto, e il recesso del conduttore, che può avvenire in qualunque momento per gravi motivi. Entrambe le facoltà devono essere esercitate nel rispetto di termini di preavviso, di forme di comunicazione vincolanti e, nei casi previsti, di obblighi fiscali verso l’Agenzia delle Entrate.

Quadro normativo di riferimento

Per le locazioni abitative ordinarie 4 + 4 e convenzionate 3 + 2 si applicano gli articoli 2 e 3 della legge 431/1998. Il locatore può impedire il rinnovo alla prima o alla seconda scadenza solo per i motivi tassativi elencati nell’articolo 3, inviando la disdetta con un preavviso di almeno sei mesi a mezzo raccomandata A/R o posta elettronica certificata, pena la prosecuzione automatica dell’accordo. Il conduttore, invece, ha sempre il diritto di recedere prima della scadenza “per gravi motivi”, ai sensi dell’articolo 4 della legge 392/1978, purché comunichi la decisione con identico preavviso di sei mesi attraverso lo stesso mezzo formale. Per le locazioni commerciali resta in vigore l’articolo 27 della legge 392/1978, che consente al conduttore di recedere trascorso il primo sessennio, e al locatore di dare disdetta solo in ipotesi eccezionali collegate a ristrutturazioni o destinazione dell’immobile ad attività proprie.

Forma della comunicazione di disdetta o recesso

La legge impone che la volontà di sciogliere il vincolo sia manifestata per iscritto. Lo strumento più usato è la lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, perché certifica sia la data di spedizione sia quella di consegna. È ammessa anche la PEC, purché entrambe le parti dispongano di un indirizzo qualificato, o la notificazione a mezzo ufficiale giudiziario. La comunicazione deve contenere i dati di locatore e conduttore, l’indicazione dell’immobile, la data di stipula e la scadenza contrattuale, oltre alla dichiarazione esplicita di voler recedere o di non voler rinnovare. Se è il conduttore a recedere anticipatamente occorre precisare le ragioni di carattere oggettivo che rendono gravoso il prosieguo del rapporto, come trasferimento di lavoro, problemi di salute, sopravvenuta inidoneità dell’alloggio; in mancanza, il locatore potrebbe rifiutare la riconsegna e pretendere i canoni fino alla scadenza.

Decorrenza dei termini e pagamento dei canoni durante il preavviso

I sei mesi decorrono dal giorno in cui il destinatario riceve la lettera. Se il conduttore spedisce la raccomandata il 15 aprile e il locatore la ritira il 18 aprile, il preavviso scadrà il 18 ottobre. Fino a quel momento il contratto resta pienamente efficace, perciò l’inquilino è tenuto a pagare i canoni e gli oneri accessori, a meno che l’immobile venga riaffittato in data antecedente; in tal caso la giurisprudenza consente di detrarre i canoni percepiti dal nuovo inquilino. Quando è il locatore a intimare la disdetta, l’inquilino mantiene il diritto di abitare l’alloggio per l’intero semestre di preavviso e può opporsi se i motivi addotti non rientrano in quelli elencati dalla legge.

Registrazione della risoluzione presso l’Agenzia delle Entrate

Il recesso o la disdetta producono effetti anche sul piano tributario, perché il contratto di locazione è soggetto a registrazione. Entro trenta giorni dall’effettiva data di cessazione occorre presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate, indicando il codice “3 – risoluzione” e allegando copia dell’atto di disdetta. Se l’imposta di registro era versata annualmente in misura fissa o proporzionale, l’ufficio provvederà a ricalcolare eventuali eccedenze pagate in anticipo. Nel regime di “cedolare secca” non è dovuto alcun tributo, ma la comunicazione di risoluzione resta obbligatoria per aggiornare le banche dati catastali.

Restituzione dell’immobile e deposito cauzionale

Al termine del preavviso l’inquilino deve riconsegnare le chiavi e rilasciare l’alloggio libero da persone e cose. La consegna materiale va preferibilmente documentata da un verbale in cui si fotografa lo stato dei locali, così da limitare contestazioni su danni o ammanchi. Il locatore ha l’obbligo di restituire il deposito cauzionale entro un termine ragionevole, salvo trattenerne la parte strettamente necessaria a coprire danni imputabili al conduttore o morosità pregresse. Se le parti non raggiungono un accordo, è possibile attivare la procedura di negoziazione assistita o il ricorso all’autorità giudiziaria.

Disdetta alla prima e seconda scadenza nelle locazioni abitative

Nelle locazioni 4 + 4 il locatore può evitare il rinnovo alla prima scadenza di quattro anni soltanto se ricorre uno dei motivi specifici indicati dall’articolo 3 della legge 431/1998: destinare l’immobile a uso proprio o di un parente, venderlo a terzi che non dispongano di altra abitazione, eseguire opere di ristrutturazione integrale ovvero recuperarlo per fini pubblici, assistenziali o religiosi. La disdetta deve spiegare il motivo, perché la sua mancanza determina la nullità dell’atto. Alla seconda scadenza, invece, le parti possono rifiutare il rinnovo senza giustificare la decisione, purché confermino l’intenzione con sei mesi di anticipo, sempre per scritto.

Recesso anticipato del conduttore per gravi motivi

La nozione di “gravi motivi” è interpretata estensivamente dalla giurisprudenza: licenziamento o trasferimento del posto di lavoro, problemi di salute che impongono il cambio di città, incremento del nucleo familiare che rende la casa inadatta, gravi infiltrazioni non risolte dal proprietario, aumento imprevedibile delle spese di gestione. Ciò che conta è l’estraneità del motivo alla volontà del conduttore e l’oggettiva difficoltà di proseguire il rapporto. Il locatore che contesti la sussistenza dei gravi motivi deve dimostrarne l’insufficienza in giudizio; in mancanza, il recesso resta valido dalla data indicata nella lettera.

Disdetta nelle locazioni commerciali

Per negozi, uffici e laboratori si applica la durata minima di sei anni (o nove per attività alberghiere). Il conduttore può recedere con preavviso di sei mesi solo alla fine di ciascun triennio, oppure in qualunque momento se sussistono gravi motivi analoghi a quelli previsti per l’abitativo. Il locatore non può intimare la disdetta prima del termine se non nei casi di urgente necessità di adibire l’immobile ad attività propria o del coniuge, di demolizione integrale o di ricostruzione con diversa destinazione. Nei contratti stipulati dal 2019 in poi è frequente inserire clausole che consentono un recesso agevolato pagando un’indennità pari a tre mensilità, ma la clausola è valida solo se approvata espressamente da entrambe le parti.

Indennità di avviamento e diritti dell’impresa

Quando l’immobile locato è sede di attività che comportano contatto diretto con il pubblico, il locatore che non rinnova alla scadenza deve versare al conduttore un’indennità pari a diciotto mensilità dell’ultimo canone, salvo i casi di inadempimento dell’esercente o trasferimento dell’attività in locali contigui dello stesso proprietario. Il pagamento avviene dopo il rilascio dei locali, ma l’obbligazione nasce con la notifica della disdetta.

Effetti della mancata riconsegna

Se il conduttore non libera l’immobile allo spirare del preavviso, il locatore può introdurre un giudizio di sfratto per finita locazione. Il tribunale, verificata la validità della disdetta, emette un’ordinanza di rilascio con riserva di quantificare i danni per l’occupazione sine titulo, di regola commisurati almeno al doppio del canone pattuito. Nel frattempo il conduttore rimane obbligato a versare i canoni fino all’effettiva riconsegna.

Redazione di un fac-simile di lettera

A titolo esemplificativo, una lettera di recesso del conduttore potrebbe contenere il seguente testo: «Il sottoscritto [nome e cognome], conduttore dell’immobile sito in [indirizzo] locato con contratto registrato il [data] al n. […] presso l’Agenzia delle Entrate di [ufficio], comunica ai sensi dell’articolo 4 legge 392/1978 di voler recedere dal contratto per gravi motivi consistenti in [descrizione]. La presente vale quale preavviso di sei mesi, con conseguente rilascio dell’immobile entro il [giorno]. Distinti saluti». Il locatore, invece, dovrà indicare esplicitamente uno dei motivi tassativi previsti dalla legge 431/1998, allegando la documentazione che lo dimostri, ad esempio il preliminare di vendita o il permesso di costruire.

Conclusione

La disdetta del contratto d’affitto è un atto giuridico che incide su diritti primari come l’abitazione e l’esercizio d’impresa; per questo il legislatore pretende forme scritte, termini di preavviso inderogabili e motivazioni circostanziate. Conoscere la distinzione fra recesso del conduttore e disdetta del locatore, rispettare le modalità di notifica e gli adempimenti fiscali, predisporre una consegna dell’immobile che tuteli entrambe le parti, significa evitare contenziosi e garantire una chiusura corretta del rapporto. In caso di dubbi è sempre opportuno consultare un professionista, perché le specificità del contratto o nuove disposizioni regionali possono richiedere accorgimenti ulteriori.

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